每年的開年，大部分中國人除了立下“我要努力、我要奮斗”的志向外，更加關注的不外乎是我的房子漲價沒、我的公司今年還運營正常？2021年的開局，也許給很多人來了個透心涼：多地突然發文，嚴控經營貸流入房地產。
經營貸資金大量流入房地產，嚴格來說是2020年的政策產物。疫情的突然襲擊，打亂了很多人的投資生產計劃，對于實體經濟是重大的打擊。為了提振經濟，保護小微企業。2020年2月底，深圳政府率先頒布了一項抗疫新政“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”，擬推出三十億元的低利息貸款。按照規定，只要申請人名下擁有一家註冊公司，即可抵押物業申請貼息。如果審查通過，銀行會發放抵押房評估總價的七成資金。由於市面房貸利率在4.65厘左右，而經營貸低至3.9厘，算上深圳給予小微企業的財政貼息，利率更降至2厘。以一千萬房貸為計，中間息差高達二十余萬。
經營貸的政策初衷可謂是奶意十足，確實是想真正為嗷嗷待哺的實體行業提振。在這一點上，為政府的暖心舉動點贊，各地政府部門紛紛跟進。然而，可總有聰明的人鉆空子。
因個人經營貸利率低于房貸利率，有人以住房為抵押申請經營貸代替房貸居然蔚然成風。并愈演愈烈，逐步擴展到其他熱點城市，而這一波的行情上漲，又引起不明就里的剛需者的恐慌，有些人在這種趨勢下不得已出手購入房子，害怕一飛沖天，再也上不了車。但掏空六個錢包的剛需與靠經營貸入市的炒房客相比，拿的可是自己辛苦的真金白金，確實不可同日而語。在此期間，富裕階層也出于投資需要，反正核心城市的核心學區地鐵房，是抵御通脹的良好標的，其他投資渠道的哀鴻遍野，反倒是看得見的房子來的踏實，也紛紛購入核心房產。三路大軍匯聚于深圳，廣州，上海等城市，加上各路貸款中介機構的助推，很快就有把戰線扯到核心二三線城市的勢頭...
終于，到2020年各地房價一飛沖天，紛紛領漲超過6%，原本寄望提振實體經濟的經營貸，成了房地產的提款機，嚴重背離了政府的初衷，市場投機盛行，導致剛需住房人群苦不堪言。在此背景下，央行終于在2021年2月開年發文，徹查經營貸資金流入房地產，各銀行快速跟進，房產抵押暫緩、經營貸審批暫?；驎壕?/span>、已發放資金徹查走向.....貸款市場一片哀嚎。
在此背景下，作為普通的中小微企業貸款需求者，我們應該注意些什么？該怎樣防范接下來的政策風險？
1、嚴控自身資金流動性問題：在經營貸盛行的時候，金融機構見房產就貸，而且動輒就是房產價值7成、8成的貸，加上再做部分信用貸款，很多房產價值的100%都已經通過貸款方式抽貸出來，自身風險高企。在銀行機構徹查經營貸、抵押貸、消費貸資金走向時，要做好最壞的抽貸準備，嚴格控制自身企業的資金流動性問題，避免因抽貸而陷入企業資金流斷裂；
2、聚焦企業經營、降低房產資產依賴性：當金融機構大力支持抵押貸款時，房產是硬通貨，可以隨時變現；而當央行收緊政策時，房產就很容易變成固定資產而非流動性資產，變現能力會降低，不光是變現速度的問題，還有變現金額的問題，以前你100萬的房產可以給你快速帶來80萬甚至更多的現金流，現在不光變現速度慢了，且有可能只能給你帶來60萬的現金流，這就是風險。所以提高企業自身的經營能力，降低對房產類資產的依賴性，是核心問題；
3、降低房產類資產配置、跟進政策走向：隨著實體經濟的疲軟，社會就業問題越發嚴峻，政策的導向必然是向實體、企業等傾斜，各地都在給房產降溫，這是大的政策走向。在市場缺乏大量優質資產的時候，不可否認，房產依然是可選項之一，但是在各方政策收緊的情況下，降低房產類資產配置比例，肯定是需要重點考慮的。
總之，國家嚴控經營貸資金流向房產，這是大勢所趨，如何提高企業自身經營能力、提高自身信用值等，才是安全貸款的重中之重。
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